Kompānija Nira fonds žurnālam „The Baltic Course" sniedza nekustamā īpašuma tirgus pārskatu par 2008.gada janvāri- septembri.

Dzīvokļu tirgus

2008.gada 1.pusgadā cenu samazināšanās tempi dzīvokļu tirgū bija aizvien strauji apmēram 2% ik mēnesi. Rezultātā jūnijā sērijveida dzīvokļu cenas salīdzinājumā ar pērnā gada attiecīgo periodu, saruka par apmēram 25-35%..

Jāpiebilst, ka vēl šī gada sākumā vērojama bija „slēptā cenu krituma" parādība - dzīvokļu cena sludinājumos bija par 10-20% lielāka nekā tā, ko reāli maksāja pircēji, jo īpašnieki, kas vēlējās īpašumus pārdot, piekrita uz būtiskām atlaidēm kaulēšanas gaitā. Taču jau maijā - jūnijā dzīvokļi tika piedāvāti par cenu, kas jau bija tuva reālajām pārdošanas cenām.  

Neraugoties uz to, ka cenu diapazons sērijveida dzīvokļu sektorā svārstās 10-40% robežās, 2008.gada 1.septembrī vidējā cena, kura tiešām ir pieprasīta un kas tiek reāli maksāta darījumos, bija:

• vienistabas sērijveida dzīvokļiem Rīgā -1200 EUR/m2 (salīdzinājumā ar 2007.gada 1.jūliju cena kritusi par 40%);
• divistabu dzīvokļiem - 1100 EUR/m2 (par 35% mazāk);
• trīsistabu dzīvokļiem - 1000 EUR/m2 (par 37% mazāk);
• četristabu dzīvokļiem - 950 EUR/m2 (par 37% mazāk).

Salīdzinājumā ar mājokļu tirgus aktīvās izaugsmes periodu (2004.-2007.gada sākums), darījumu skaits tirgū līdz 2008.gada otrā pusgada sākumam bija sarucis 2,5-3 reizes. Tādējādi Rīgā mēnesī vidēji tiek pārdoti 350-600 dzīvokļi. Jāpiebilst, ka pirmajā pusgadā ikmēneša darījumu skaits stabilizējās, un tiek prognozēts, ka arī tuvākajā nākotnē šis rādītājs nemainīsies. Darījumu skaita sarukums un stabilizēšanās tiek skaidrota ar diviem faktoriem:

1) bargāki iedzīvotāju kreditēšanas nosacījumi (obligātā pirmā iemaksa no 10 līdz 40%, VID izziņas par legālajiem ienākumiem u.c.);

2) izmaiņas tipiskā pircēja portretā - patlaban mājoklis tiek iegādāts tikai izmitināšanās nolūkos (no tirgus ir aizgājuši privātie investori, spekulanti, kas gaidīja cenu pieaugumu).     

Primārajā tirgū cenas ir nokritušās no 2100-2500 eiro līdz 1100-1500 eiro par kvadrātmetru. 

2008.gada pirmajā pusgadā novērota tendence īpašumu realizācijā iesaistīt profesionāļus. Daudzos gadījumos īpašnieki, cenšoties pašu spēkiem pārdot objektus un cerot „uz labu laimi", ir saskārušies ar pircēju reakcijas trūkumu. Sarežģītā situācija pārdevējus mudina aizvien biežāk vērsties pēc palīdzības nekustamo īpašumu aģentūrās, kas pārzina reālo ainu un spēj noteikt adekvāto pārdošanas cenu, paātrinot darījumu. 

Privātmāju tirgus

Savrupmāju tirgū ievērojamu piedāvājuma daļu veido 2007.-2008.gadā būvētās mājas, kuru vidū vismaz 70% ir rindu mājas vai dvīņu mājas divām ģimenēm. Lielākais jaunbūvju piedāvājums ir Mārupes, Garkalnes pagastā (izņemot ekskluzīvos ciemus - Baltezeru un Berģus), Ķekavā, Dreiliņos, Salaspils apkaimē un citviet maģistrālā apvedceļa rajonā. Pārdošanā galvenokārt nonāk mājas ar „pelēko" vai „balto" apdari. Pircēju piesaistīšanai daži būvnieki ir spiesti piedāvāt visīsākajā laikā veikt mājas apdari par darba un materiālu pašizmaksu. 200-300 m2 plašā jaunbūve ar balto apdari Rīgas rajonā piedāvājumā nonāk par cenu 1100-1400 EUR/m2, taču maksātspējīgs pieprasījums un reālie darījumi notiek 200 000 - 300 000 eiro diapazonā, jeb 900-1000 eiro par kvadrātmetru. Rezultātā būvētāji, kuru finansiālais stāvoklis vairs neļauj gaidīt labākus laikus, ir spiesti mazināt cenas, kā arī veikt pilnu apdari un labiekārtot teritoriju potenciālo pircēju uzmanības piesaistīšanai.

Zemes gabalu tirgus

Apbūves zemes gabalu tirgū joprojām vērojama ļoti vāja aktivitāte. Piedāvājums būtiski pārsniedz pieprasījumu, kas ir saistīts ar to, ka zemes iegādes kreditēšanas noteikumi ir kļuvuši stingrāki - obligāta pirmā iemaksa veido līdz 40-60% no pirkuma vērtības. Turklāt kopš 2005.gada attīstītāji aktīvi veica lauksaimniecības zemju parcelēšanu un izstrādāja vērienīgos dzīvojamo ciemu projektus - daudzi no tiem šobrīd vēl nav pārdoti. Pircēji, kas iegādājas zemesgabalus privātās mājas būvniecībai, īpašu uzmanību pievērš ciema infrastruktūrai - ceļi (asfalts, bruģis vai mazāk kvalitatīvs segums), apgaismojums, ciemu apsardze vai norobežojums u.c. Tāpat novērtēts tiek pilsētas tuvums, sabiedriskais transports, arī zemes gabala izmēri un cena. Būtībā pašreiz ir ļoti maz piedāvājumu, kur visi minētie faktori būtu pienācīgajā līmenī. Lieliskie ciemati tika pārdoti vēl līdz krasām izmaiņām tirgū, bet zemesgabali, kas iepriekš tika iegādāti spekulācijas un pārpārdošanas vajadzībām, gala lietotāju vidū šobrīd nav pieprasīti.  

Gada pirmajā pusē augstas kvalitātes ciemu pieprasījums un cena salīdzinot ar iepriekšējo gadu nav mainījusies.

Investīciju projektu tirgus

Šobrīd Rīgā var iegādāties unikālos investīciju projektus nekustamā īpašuma jomā dažādos attīstības posmos, kas parastajā, ne-krīzes situācijā, netiktu pārdoti vai tiktu piedāvāti par daudz augstāku cenu. Pircējus vairāk interesē atrašanās vieta, izaugsmes potenciāls tuvākajos 3-4 gados, iespējamā darījuma cena. Galvenais iemesls, kas investorus mudināja projektus pārdot, ir brīvo līdzekļu trūkums.

Līdz šim pēdējo piecu-septiņu gadu laikā bankas investīciju projektus finansēja 100% apmērā. Krīzes apstākļos lielo projektu kreditēšanas nosacījumi ir stingrāki, un no investora pieprasa ieguldīt savus līdzekļus vismaz 30% apmērā no projekta vērtības. Turklāt ir nepieciešams iesniegt noteiktu pārdošanas faktu skaitu, ko ir tikpat kā neiespējams realizēt praksē - pircēji cerībā uz turpmāko cenu kritumu nevēlas iegādāties īpašumus, kas atrodas stadijā „sēta ap topošo māju". Latvijā šobrīd nav alternatīvas banku līdzekļiem. Turpretī Krievijā, īpaši Sanktpēterburgas tirgū ir pietiekošs ne bankas līdzekļu apjoms, kas Krievijas un Pēterburgas investoriem kompensē zināmu bankas sektora atpalicību. Tādēļ krievu investori Latvijā šobrīd var būt ārpus konkurences, ir īpaši uz Amerikas un Eiropas investoru aktivitātes sarukuma fona, ko izraisījusi pasaules hipotekārā krīze.

Par interesantāko piedāvājumu šobrīd uzskatāms saskaņots skiču projekts par veselā kvartāla apbūvi Rīgas vēsturiskajā centrā, kā arī zemes gabals dzīvojamo un komerciālo augstceltņu būvei Daugavas krastā pie nupat izbūvētā tilta.

Komercīpašumu tirgus

Latvijas ekonomikas izaugsmes tempu lejupslīde, tirdzniecības apgrozījuma samazinājums pēdējā gada laikā par 40-60%, inflācija un pasaules banku krīze ir negatīvi ietekmējusi komercīpašumu sektora attīstību. Nelielu uzņēmumu maksātnespēja, neienesīgo tirdzniecības vietu likvidācija, tīklu operatoru telpu daļējā aizvēršana Rīgas centrālajās ielās atbrīvoja desmitiem iebūvēto telpu. Cerībā noslēgt līgumu ar stabilu nomnieku, vai arī ņemot vērā īrnieka nespēju maksāt iepriekš atrunāto īres maksu, iebūvēto tirdzniecības platību īpašnieki pat ļoti labās vietās ir spiesti koriģēt nomas maksas. Gada pirmajā pusē īres maksa Rīgas centrā vidēji samazinājās par 10-15%. Mazāk prestižo tirdzniecības platību īpašnieki bija spiesti īres maksas koriģēt vēl būtiskāk.

Tabulā norādīti vidējās īres cenas mēnesī:

Nedaudz atšķiras situācija tirdzniecības centros. Tādi lielveikali, kā ALFA, MOLS, Galerija CENTRS, SPICE, DOMINA, ORIGO vēl līdz izmaiņām tirgū ir ieņēmuši vadošās pozīcijas, tādēļ, neraugoties uz tirdzniecības apgrozījumu samazināšanos, pircēju skaits šeit nav mainījies. Populārākie tirdzniecības centri nostiprina savas pozīcijas, paplašinās, piebūvējot papildus tirdzniecības platības, piemēram , t/c SPICE, vai arī atbrīvojas no lielākajiem nomniekiem ar mazāku īres maksājumu par labu operatoriem, kas aizņem mazāk vietas, taču maksā lielākas īres maksas. Tas vispirms sakāms par mājsaimniecības preču, mēbeļu, elektronikas un sadzīves tehnikas veikaliem. Tādēļ nav nekāds brīnums, ka norvēģu kompānija Linstow, kas ir viens no populārākajiem attīstītājiem tirdzniecības centru tirgū ir iniciējusi jaunu tendenci, „ziedojot" īrnieku - tehnikas veikalu RD Electronics par labu „Bershka", kas piedāvā ekonomiskās klases apģērbu, veikalu Senukai par labu slavenajai spāņu markai Zara tirdzniecības centrā ALFA.

Nomas maksu kritums un brīvās telpas lielākajos tirdzniecības centros nav manāmas, nomnieku rotācija ir minimāla, ko nevar teikt par mazāk veiksmīgajiem tirdzniecības centriem.

Biroju telpu tirgus

Patlaban tieši Rīga ir Latvijas biroju telpu tirgus centrs, jo visi vērienīgākie darījumu centru projekti tiek realizēti tieši šeit. Tradicionāli par prestižāko vietu uzņēmumu birojiem uzskatāma Vecrīga. Taču tādi faktori, kā apgrūtināta transporta satiksme, ierobežotas iespējas automašīnām iebraukt Vecrīgas teritorijā, brīvo plānojumu neiespējamība (vēsturiskajās ēkās pārplānošana nav pieļaujama), ir mudinājusi vairākas kompānijas apsvērt domu par biroju izvietošanu ārpus Rīgas vēsturiskā centra. Tas īpaši sakāms par augošajiem uzņēmumiem ar lielu darbinieku skaitu.

Īpaša uzmanība tiek veltīta B klases darījumu centru būvniecībai tālāk no centra, piemēram, Duntes ielā, Ulmaņa gatvē un Vienības gatvē, kur zemesgabalu cenas ir mazākas, ir vienkāršāk saskaņot projektu salīdzinājumā ar vēsturisko centru, turklāt ir arī mazāks nepieciešamo ieguldījumu apmērs, kas būtiski pazemina barjeru attīstītāju iznākšanai biroju telpu tirgū. Savukārt A klases biroju ēku būvniecība šobrīd ir pieejama drīzāk starptautiskajiem uzņēmumiem ar lieliem resursiem, ko Rīgā šobrīd nav daudz. 

Turpmākajos 5-10 gados Rīgā pieteikti vairāki daudzfunkcionālo kompleksu projekti, kuru sastāvā ietilps arī biroju ēkas. Ja šie projekti tiks īstenoti, biroju platību skaits ievērojami pieaugs. Tagad gan nevar droši teikt, kad šos projektus nodos ekspluatācijā, arī šo projektu parametri var mainīties.

2008 gada sākumā A un B klases biznesa centru kopējā platība bija apmēram 257 000 kvadrātmetru. Daži projekti, kas ir pieteikti uzsākšanai 2008.gada beigās, kvalitatīvo biroju telpu piedāvājumu palielinās par 40 000 m2. Ja 2009.-2010.gadā visi pieteiktie projekti tiks nodoti ekspluatācijā, tad jaunu biroja telpu būs par 150 000 m2 vairāk.

Īres maksa A klases birojos atkarībā no telpas kvalitātes ir 22-25 EUR/m2 mēnesī, bet B klases projektos - 16-20 EUR mēnesī.