Comments: 0
Views : 310
Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2007. gada marts
Drukāts
2007-04-05 17:33
Visitor rating 0.0 / Total 0.0
Martā vidējais sērijveida dzīvokļu cenu pieaugums Rīgas mikrorajonos bija 1,8%. Pēc Ober Haus datiem vidējā cena Rīgas mikrorajonos martā sasniedza 1662 EUR par kv.m. Otrreizējā dzīvokļu tirgus būtiskā daļā (20%) cenu izmaiņas nav konstatētas.
Sērijveida dzīvokļu tirgū piedāvājums martā palielinājies ar jau iepriekšējā mēnesī sasniegto ātrumu 32% (februārī 30%). Savukārt Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu skaits martā ir līdzīgs februāra rādītājam, kad tas bija par 27% mazāks nekā janvārī. Janvārī tiek pabeigti novembra un decembra darījumi, bet februārī reģistrē gadu mijas mēnešos uzsāktos. Tādēļ februāra darījumu samazinājums ir uzskatāms par sezonālu. Tomēr pazeminātais reģistrēto darījumu skaits arī tradicionāli aktīvajā martā jau var liecināt par tirgus dalībnieku piesardzīgo reakciju uz Latvijas finanšu tirgus notikumiem un pretinflācijas pasākumiem.
Mijiedarbojoties paaugstinātam piedāvājumam un salīdzinoši zemākai faktisko darījumu aktivitātei, tuvākajos mēnešos sērijveida dzīvokļu atsevišķos segmentos ir iespējama ne tikai cenu stagnācija, bet arī negatīva cenu korekcija. Šādu iespēju palielina visu tirgus dalībnieku piesardzība nākotnes prognozēs, tomēr to samazina līdz šim novērotā pārdevēju “spēja uzturēt cenu optimismu”. Šo tendenci sērijveida dzīvokļu tirgū pašlaik nevar attiecināt uz visu tirgu, jo pieaug pircēju interese par mājokļu kvalitatīvajiem rādītājiem, kuri vecajā apbūvē ir “konstanti”, bet jaunajos objektos pieskaņojami tirgus prasībām.
Pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos saglabājas , būvniecība attīstās stabili un ir vērojams mērens ikmēneša cenu pieaugums 2,5%.
Dzīvokļu piedāvājums Rīgas centrā martā ir pieaudzis, tomēr augsto cenu un tirgus kopējās nogaidošās pozīcijas dēļ pircēju interese ir neliela. Pieaug prasības pēc mājā nodrošinātā servisa līmeņa.
Apbūves zemju tirgū pieaug pircēju prasības infrastruktūrai – tai ir jābūt jau gatavai un pēc iespējas pilnīgai (ceļi, elektrība, gāze, ūdens, kanalizācija).
Arvien pieaugošā banku piesardzība ievērojami ietekmē jauno ciematu attīstību. Agrīnās projekta stadijās tiek pieprasīta pat 50% un arī augstāka attīstītāju pašu līdzdalība.
Privātmāju pieprasījums joprojām ir ļoti augsts, tomēr pircēja vēlamā cena joprojām ir ievērojami zemāka par būvnieku prasīto.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
Pļavnieki, Purvciems, Mežciems, Teika, Jugla
Marta mēnesī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 1,6 % (Teikā) līdz 2,6 % (Mežciemā).
Marta mēnesī minētajos mikrorajonos saglabājusies iepriekšējā mēneša tendence – dzīvokļu piedāvājums palielinās, bet pircēju aktivitāte ir salīdzinoši maza. Novērota arī tendence, ka potenciālie dzīvokļu pārdevēji ir gatavi samazināt prasīto cenu, ja ir reāls pircējs. Vairāk tirgū tiek piedāvāti divistabu un trīsistabu dzīvokļi, bet mazāk vienistabas dzīvokļi.
Joprojām vismazākā interese minētajos mikrorajonos ir par Juglas mikrorajona dzīvokļiem.
Martā turpinās arī tendence, ka pircēji izvēlas dzīvokļus jauno projektu ēkās.
Vecmīlgrāvis, Sarkandaugava, Bolderāja
Martā šajos rajonos cenu pieaugums bija no 1,5 % (Bolderājā) līdz 1,7 % (Vecmīlgrāvī).
Sarkandaugavā visvairāk tiek piedāvāti dzīvokļi Hruščova laika ēkās un specprojekta ēkās Viestura prospektā. Piedāvājumā praktiski nav četristabu dzīvokļu, arī trīsistabu dzīvokļi ir ierobežotā skaitā. Bolderājā cenas paaugstinās vienmērīgi. Kāpums 1 - 2% robežās bijis divistabu un trīsistabu dzīvokļiem.
Martā saglabājusies divu iepriekšējo mēnešu tendence – minētajos mikrorajonos palielinājies piedāvāto dzīvokļu skaits tirgū, bet pieprasījums nav audzis. Potenciālie pircēji nogaida, savukārt pārdevēji ir gatavi turēt dzīvokli tirgū ilgāku laiku par augstāku cenu.
Ziepniekkalns, Āgenskalns, Imanta, Zolitūde, Ķengarags
Februārī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 0,7 % (Zolitūdē) līdz 3,2 % (Āgenskalnā).
Tāpat kā februārī, joprojām palielinās tirgū piedāvāto dzīvokļu skaits, bet krītas pieprasījums. Potenciālie pircēji meklē dzīvokļus bez remonta par saprātīgām cenām. Dzīvokļu tirgū tiek piedāvāti nesamērīgi dārgi dzīvokļi, par kuriem nav intereses no pircēju puses. Joprojām cenas izlīdzinās ar pieprasītākajiem mikrorajoniem (Imanta, Zolitūde, Ziepniekkalns, Ķengarags).
Vidēja cena pa rajoniem
Vecmīlgrāvis – 1524 EUR/kv.m, Sarkandaugava – 1581 EUR/kv.m, Teika – 1895 EUR/kv.m, Jugla – 1726 EUR/kv.m, Mežciems – 1697 EUR/ kv.m, Purvciems – 1744 EUR/kv.m, Pļavnieki – 1691 EUR/kv.m, ;Kengarags – 1594 EUR/kv.m, Ziepniekkalns – 1676 EUR/kv.m, Āgenskalns – 1700 EUR/kv.m, Imanta – 1695 EUR/kv.m, Zolitūde – 1674 EUR/kv.m, Bolderāja – 1489 EUR/kv.m.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007. gada martā kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 29 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 22 realizēs Rīgā, 4 - Rīgas rajonā un 3 - citās Latvijas pilsētās. Salīdzinājumā ar februāri tas ir par 10 projektiem mazāk, bet kopējais dzīvokļu daudzums martā pieteiktajos projektos ir lielāks. Martā ir uzsākta dzīvokļu tirdzniecība pašlaik lielākajā pieteiktajā projektā - „Soleville”. Tā apjoms ir 2 200 dzīvokļu. Projektu plānots realizēt 5 gadu laikā, tā ietvaros uzceļot faktiski jaunu mikrorajonu Pļavniekos.
Martā pircēju aktivitāte bija salīdzinoši augsta. Aktīvākie ir pircēji, kas meklē mājokli dzīvošanai. Pretēji esošajam viedoklim, spekulantu daļa ir salīdzinoši neliela - aptuveni 7%.
„Pasākumi, kas tiek ieviesti nekustamā īpašuma tirgū cīņai ar spekulantiem, kaitēs ierindas patērētājiem. Lielāka pozitīva ietekme inflācijas ierobežošanai būtu piedāvājuma veicināšanai. Pretinflācijas pasākumi un atvieglojumu trūkums nozares ražojošajām struktūrām novedīs pie kopējas nozares attīstības palēnināšanās, kā arī atgrūdīs attīstītājus. Ja tiek runāts par nekustamā īpašuma tirgus attīstību šajā etapā, tad tā sakārtošanai šobrīd svarīgāka ir nekustamo īpašumu speciālistu sertificēšana un to darbības kontrole,” – saka Ober Haus Real Estate Latvia Jauno projektu nodaļas direktore Jeļena Koroļova. „Nekustamo īpašumu speciālistu obligātā licenzēšanas ne tikai paaugstinās pakalpojumu kvalitāti un nodrošinās darījuma pušu interešu aizsardzību, bet sniegs arī profesionālā riska materiālo nodrošinājumu. Kā blakus efekts ir sagaidāms faktisko darījumu summu legalizēšana, jo ievērojami pieaugs māklera atbildība. Līdz ar to paredzams legalizēšanas nolūkā nekustamā īpašuma tirgū iepludināmās naudas apjoma samazinājums. Tieši šī nauda ir viens no lielākajiem cenu augšanas stimuliem. Mākleru licencēšana, protams, nevar būt vienīgais līdzeklis cīņā pret inflāciju ekonomikas nekustamā īpašuma sektorā.”
Pieaugot jauno projektu piedāvājumam, pircējam kļūst arvien grūtāk izlemt un izdarīt izvēli bez konsultācijas ar profesionāļiem. Jauno projektu salīdzināšanai nepieciešamas plašākas zināšanas par katru no tiem, jo to atšķirības nav iespējams aprakstīt tikai ar rajonu, ēkas sērijas numuru un sabiedriskā transporta pieturas attālumu.
Pavasarī palielinās interese par jaunbūvēm Jūrmalā. Parasti vietējie pircēji mājokli Jūrmalā iegādājas kā otro mājokli (uz vasaras sezonu). Šiem pircējiem esošais piedāvājums Jūrmalā nav īsti piemērots - gandrīz visiem dzīvokļiem ir pārmērīgi lielas platības un terases, tādēļ dzīvokļu cena ir pārāk augsta un tie ir pieejami tikai turīgākajam iedzīvotājiem pircējiem. Bieži vien šo dzīvokļu tirdzniecība ieilgst līdz pat 2 līdz 3 gadiem.
Kopumā, situācija norāda uz to, ka jaunās būvniecības tirgus attīstās stabili un ir vērojams mērens ikmēneša cenu pieaugums 2,5%, lai gan visus tirgus dalībniekus satrauc nozares attīstība, kuru ietekmēs ar nekustamo īpašumu saistītie inflācijas apkarošanas pasākumi. Kopējais cenu pieaugums jaunajos projektos 2007.gada 3 mēnešos sastādīja 7,5%. Salīdzinājumam pieaugums otreizējā tirgū 1.ceturksnī bija 6%.
Cenu diapazons jauno projektu ēkās atsevišķiem dzīvokļiem sākas no 1500 EUR/kv.m. Tomēr šāda piedāvājuma kārotājam jārēķinās ar īpaši neērtiem plānojumiem un pārdodamajā platībā ieskaitītu lielu lodžiju. Attīstītāju vidējā cena vidējās klases projektos Rīgas mikrorajonos ir 2035 EUR/kv.m.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Kā jau Ober Haus februārī prognozēja, martā tirgus aktivitāte pieauga. Jāatzīmē, ka marta mēnesis raksturīgs ar piedāvājuma pieaugumu. Kopumā būtiskas cenu izmaiņas martā nebija novērojamas. Neliels cenu pieaugums bija vērojams dzīvokļiem centra perifērijā. Par dzīvokļiem Vecpilsētā vēl joprojām saglabājas zema interese. Pircēju vidū galvenokārt dominē vietējie iedzīvotāji. Pieprasītākie bija dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu, labu plānojumu, renovētās ēkās vai ēkās, kas ir labā stāvoklī, ar labu skatu pa logiem, remontētu kāpņu telpu un labiem kaimiņiem. Dārgus īpašumus pērkot arvien vairāk tiek pievērsta uzmanība tam, lai ēkā būtu diennakts apsardze, savukārt arvien mazāka uzmanība tiek pievērsta apsaimniekošanas maksai. Dzīvokļu vidējais pārdošanas ilgums ir 3 – 5 mēneši.
ZEMES TIRGUS
Zemes tirgus aktivitāte martā bija praktiski tāda pati kā janvārī un februārī. Arī būtiskas cenu izmaiņas nav novērotas. Pēdējā laikā pieaugušas privātās apbūves zemes pircēju prasības – pērkot zemi gan ciematos gan ārpus tiem, tiek prasīts, lai būtu labi piebraucamie ceļi, pievadīta elektrība un, vēlams, arī gāze, ūdensvads un kanalizācija.
Arī parcilējamo zemju pircējiem prasības ir pieaugušas – tiek pieprasīts, lai jau būtu izstrādāts detālplānojums, izstrādāti komunikāciju pievadīšanas projekti. Tāpat no banku puses attieksme pret ciematu attīstītājiem ir kļuvusi piesardzīgāka – jo agrīnāka projekta stadija, jo pašu attīstītāju dalība projektā lielāka – līdz 50% un vairāk. Lauksaimniecības zemes ciematu attīstībai netiek finansētas vispār.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Martā būvniecība joprojām saglabā izteiktu aktivitāti iekšdarbos. Ir plašs privātmāju piedāvājums Pierīgā, izteiktākie virzieni ir Mārupe, Piņķi, Ādaži un Ķekava. Piedāvājumā dominē ēkas ar kvadratūru virs 200 kv.m, ir iespējams iegādāties mājas dažādos apdares līmeņos – „balto”, „pelēko” vai pilno apdari, kā arī dažādiem konstruktīvajiem risinājumiem – gan mūra, gan koka. Cenu pieaugumu joprojām nodrošina celtniecības izmaksu pieaugums, kā arī salīdzinoši augstā pircēju aktivitāte.
Tirgū piedāvātā cenu amplitūda privātmājām (150 – 180 kv.m ar pabeigtu dzīvojamo māju un 1500 kv.m zemi) saglabājas februāra līmenī – no 255 000 līdz 285 000 EUR. Piedāvājumā pārsvarā figurē 1100 – 1500 EUR/kv.m par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Martā vislielākais pieprasījums nemainīgi saglabājas pēc tirdzniecības telpām Rīgas aktīvajā centrā, Vecrīgā. Tiek meklētas arī telpas lielu maģistrāļu tuvumā ar labām piebraukšanas iespējām. Pieprasītākās joprojām ir 50 līdz 100 kv.m lielas tirdzniecības platības. Galvenie nosacījumi – 1. stāvs, atsevišķa ieeja, lieli skatlogi, aktīva gājēju un autotransporta plūsma. Par Latviju aizvien lielāku interesi izrāda daudzi starptautiski zīmoli, kuri savos apmeklējumos vispirms iepazīstas ar Latvijas tirgu kopumā. Tikai pēc tam tiek pieņemti lēmumi par veikalu atvēršanu pilsētas aktīvajā centrā vai kādā no daudzajiem tirdzniecības centriem.
No lielākajiem notikumiem martā jāmin tirdzniecības centra „Sky & More” atvēršana Duntes ielā 19a. Jaunā centra platība ir 16 000m2. Galvenais enkurnomnieks ir lielveikals Sky. Centrs ir interesants ar to, ka tajā parādīsies Latvijā vēl nepārstāvēti zīmoli, piemēram, itāļu „Navigare”, Dženiferas Lopesas līnija „J.Lo” un citi. Jaunais tirdzniecības centrs atrodas stratēģiski izdevīgā vietā un šajā apkārtnē nav neviena cita tirdzniecības centra.
Labas telpas nomai pašlaik atrast ir salīdzinoši grūti, jo pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Liela klientu daļa vēlas iegādāties telpas savā īpašumā nevis nomāt. Telpu nomas maksas, salīdzinot ar februāri, nav palielinājušās. Pieprasītākajās vietās nomas maksas ir vidēji 50 EUR/kv.m, atsevišķos gadījumos sasniedzot pat 60 – 70 EUR/kv.m robežu.
BIROJU TELPAS
Galvenā tendence biroja telpu tirgū 2007.gada martā ir pieaugošs ar pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām biroju telpām. Pieaug pieprasījums pēc ofisu telpām, kuras atbilst Eiropas standartiem, ar labu piekļūšanu un ar brīvām autostāvvietām. Lielākais pieprasījums ir pēc B klases birojiem. Biežāk tiek pieprasītas telpas līdz 100 kv.m , bet piedāvājumā dominē telpas ar vidēji 250 - 500 kv.m platību.
Šobrīd tirgū vērojams mazāko biroju deficīts (30 -100 kv.m). Neskatoties pastāvīgo platību pieaugumu, jaunu un rekonstruētu biroju ēku piedāvājums gan pilsētas aktīvajā centrā, gan tā tuvumā atpaliek no pieprasījuma. No potenciālo nomnieku puses parādījusies interese par biroju telpām agrāk celtās ēkās, kur telpas nav tik kvalitatīvas kā jaunos biznesa centros. Tomēr attiecīgi zemākā nomas maksa dažkārt padara šādas telpas pievilcīgākas.
2007. gadā piedāvājumā nācis klāt „Duntes biroji biznesam”. Ulbrokas un Dzelzavas ielā, biroja ēka ar noliktavām un tirdzniecības platībām tiks pabeigta šā gada beigās. Attīstītāji sāk izrādīt interesi par biroju ēku celtniecību arī Rīgai tuvākajās pilsētās, piemēram, Jelgavā.
Salīdzinot ar iepriekšējo mēnesi biroju telpu nomas maksas nav mainījušās. B klases biroju īpatsvars tirgu joprojām ir vislielākais un tiek prognozēts, ka tuvākajā nākotnē nekas radikāli nemainīsies. Šādu biroju nomas maksas sastāda 13 – 17 EUR/kv.m mēnesī. Nomas maksas nedaudzajās Rīgā pieejamajās A klases biroju ēkās ir no 18 – 23 EUR/kv.m. C klases biroji praktiski tirgū vairs netiek piedāvāti vai arī tiek piedāvātas tik maz, ka nomas līgumi tiek noslēgti tieši vienojoties nomniekam ar iznomātāju. Papildus ēkas apsaimniekošanas izdevumi, kas jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai ir robežās no 1,50 EUR – 2 EUR par vienu kv.m.
Informācija iegūta http://www.ober-haus.lv
Pielikumi:
Sērijveida dzīvokļu tirgū piedāvājums martā palielinājies ar jau iepriekšējā mēnesī sasniegto ātrumu 32% (februārī 30%). Savukārt Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu skaits martā ir līdzīgs februāra rādītājam, kad tas bija par 27% mazāks nekā janvārī. Janvārī tiek pabeigti novembra un decembra darījumi, bet februārī reģistrē gadu mijas mēnešos uzsāktos. Tādēļ februāra darījumu samazinājums ir uzskatāms par sezonālu. Tomēr pazeminātais reģistrēto darījumu skaits arī tradicionāli aktīvajā martā jau var liecināt par tirgus dalībnieku piesardzīgo reakciju uz Latvijas finanšu tirgus notikumiem un pretinflācijas pasākumiem.
Mijiedarbojoties paaugstinātam piedāvājumam un salīdzinoši zemākai faktisko darījumu aktivitātei, tuvākajos mēnešos sērijveida dzīvokļu atsevišķos segmentos ir iespējama ne tikai cenu stagnācija, bet arī negatīva cenu korekcija. Šādu iespēju palielina visu tirgus dalībnieku piesardzība nākotnes prognozēs, tomēr to samazina līdz šim novērotā pārdevēju “spēja uzturēt cenu optimismu”. Šo tendenci sērijveida dzīvokļu tirgū pašlaik nevar attiecināt uz visu tirgu, jo pieaug pircēju interese par mājokļu kvalitatīvajiem rādītājiem, kuri vecajā apbūvē ir “konstanti”, bet jaunajos objektos pieskaņojami tirgus prasībām.
Pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos saglabājas , būvniecība attīstās stabili un ir vērojams mērens ikmēneša cenu pieaugums 2,5%.
Dzīvokļu piedāvājums Rīgas centrā martā ir pieaudzis, tomēr augsto cenu un tirgus kopējās nogaidošās pozīcijas dēļ pircēju interese ir neliela. Pieaug prasības pēc mājā nodrošinātā servisa līmeņa.
Apbūves zemju tirgū pieaug pircēju prasības infrastruktūrai – tai ir jābūt jau gatavai un pēc iespējas pilnīgai (ceļi, elektrība, gāze, ūdens, kanalizācija).
Arvien pieaugošā banku piesardzība ievērojami ietekmē jauno ciematu attīstību. Agrīnās projekta stadijās tiek pieprasīta pat 50% un arī augstāka attīstītāju pašu līdzdalība.
Privātmāju pieprasījums joprojām ir ļoti augsts, tomēr pircēja vēlamā cena joprojām ir ievērojami zemāka par būvnieku prasīto.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
Pļavnieki, Purvciems, Mežciems, Teika, Jugla
Marta mēnesī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 1,6 % (Teikā) līdz 2,6 % (Mežciemā).
Marta mēnesī minētajos mikrorajonos saglabājusies iepriekšējā mēneša tendence – dzīvokļu piedāvājums palielinās, bet pircēju aktivitāte ir salīdzinoši maza. Novērota arī tendence, ka potenciālie dzīvokļu pārdevēji ir gatavi samazināt prasīto cenu, ja ir reāls pircējs. Vairāk tirgū tiek piedāvāti divistabu un trīsistabu dzīvokļi, bet mazāk vienistabas dzīvokļi.
Joprojām vismazākā interese minētajos mikrorajonos ir par Juglas mikrorajona dzīvokļiem.
Martā turpinās arī tendence, ka pircēji izvēlas dzīvokļus jauno projektu ēkās.
Vecmīlgrāvis, Sarkandaugava, Bolderāja
Martā šajos rajonos cenu pieaugums bija no 1,5 % (Bolderājā) līdz 1,7 % (Vecmīlgrāvī).
Sarkandaugavā visvairāk tiek piedāvāti dzīvokļi Hruščova laika ēkās un specprojekta ēkās Viestura prospektā. Piedāvājumā praktiski nav četristabu dzīvokļu, arī trīsistabu dzīvokļi ir ierobežotā skaitā. Bolderājā cenas paaugstinās vienmērīgi. Kāpums 1 - 2% robežās bijis divistabu un trīsistabu dzīvokļiem.
Martā saglabājusies divu iepriekšējo mēnešu tendence – minētajos mikrorajonos palielinājies piedāvāto dzīvokļu skaits tirgū, bet pieprasījums nav audzis. Potenciālie pircēji nogaida, savukārt pārdevēji ir gatavi turēt dzīvokli tirgū ilgāku laiku par augstāku cenu.
Ziepniekkalns, Āgenskalns, Imanta, Zolitūde, Ķengarags
Februārī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 0,7 % (Zolitūdē) līdz 3,2 % (Āgenskalnā).
Tāpat kā februārī, joprojām palielinās tirgū piedāvāto dzīvokļu skaits, bet krītas pieprasījums. Potenciālie pircēji meklē dzīvokļus bez remonta par saprātīgām cenām. Dzīvokļu tirgū tiek piedāvāti nesamērīgi dārgi dzīvokļi, par kuriem nav intereses no pircēju puses. Joprojām cenas izlīdzinās ar pieprasītākajiem mikrorajoniem (Imanta, Zolitūde, Ziepniekkalns, Ķengarags).
Vidēja cena pa rajoniem
Vecmīlgrāvis – 1524 EUR/kv.m, Sarkandaugava – 1581 EUR/kv.m, Teika – 1895 EUR/kv.m, Jugla – 1726 EUR/kv.m, Mežciems – 1697 EUR/ kv.m, Purvciems – 1744 EUR/kv.m, Pļavnieki – 1691 EUR/kv.m, ;Kengarags – 1594 EUR/kv.m, Ziepniekkalns – 1676 EUR/kv.m, Āgenskalns – 1700 EUR/kv.m, Imanta – 1695 EUR/kv.m, Zolitūde – 1674 EUR/kv.m, Bolderāja – 1489 EUR/kv.m.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007. gada martā kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 29 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 22 realizēs Rīgā, 4 - Rīgas rajonā un 3 - citās Latvijas pilsētās. Salīdzinājumā ar februāri tas ir par 10 projektiem mazāk, bet kopējais dzīvokļu daudzums martā pieteiktajos projektos ir lielāks. Martā ir uzsākta dzīvokļu tirdzniecība pašlaik lielākajā pieteiktajā projektā - „Soleville”. Tā apjoms ir 2 200 dzīvokļu. Projektu plānots realizēt 5 gadu laikā, tā ietvaros uzceļot faktiski jaunu mikrorajonu Pļavniekos.
Martā pircēju aktivitāte bija salīdzinoši augsta. Aktīvākie ir pircēji, kas meklē mājokli dzīvošanai. Pretēji esošajam viedoklim, spekulantu daļa ir salīdzinoši neliela - aptuveni 7%.
„Pasākumi, kas tiek ieviesti nekustamā īpašuma tirgū cīņai ar spekulantiem, kaitēs ierindas patērētājiem. Lielāka pozitīva ietekme inflācijas ierobežošanai būtu piedāvājuma veicināšanai. Pretinflācijas pasākumi un atvieglojumu trūkums nozares ražojošajām struktūrām novedīs pie kopējas nozares attīstības palēnināšanās, kā arī atgrūdīs attīstītājus. Ja tiek runāts par nekustamā īpašuma tirgus attīstību šajā etapā, tad tā sakārtošanai šobrīd svarīgāka ir nekustamo īpašumu speciālistu sertificēšana un to darbības kontrole,” – saka Ober Haus Real Estate Latvia Jauno projektu nodaļas direktore Jeļena Koroļova. „Nekustamo īpašumu speciālistu obligātā licenzēšanas ne tikai paaugstinās pakalpojumu kvalitāti un nodrošinās darījuma pušu interešu aizsardzību, bet sniegs arī profesionālā riska materiālo nodrošinājumu. Kā blakus efekts ir sagaidāms faktisko darījumu summu legalizēšana, jo ievērojami pieaugs māklera atbildība. Līdz ar to paredzams legalizēšanas nolūkā nekustamā īpašuma tirgū iepludināmās naudas apjoma samazinājums. Tieši šī nauda ir viens no lielākajiem cenu augšanas stimuliem. Mākleru licencēšana, protams, nevar būt vienīgais līdzeklis cīņā pret inflāciju ekonomikas nekustamā īpašuma sektorā.”
Pieaugot jauno projektu piedāvājumam, pircējam kļūst arvien grūtāk izlemt un izdarīt izvēli bez konsultācijas ar profesionāļiem. Jauno projektu salīdzināšanai nepieciešamas plašākas zināšanas par katru no tiem, jo to atšķirības nav iespējams aprakstīt tikai ar rajonu, ēkas sērijas numuru un sabiedriskā transporta pieturas attālumu.
Pavasarī palielinās interese par jaunbūvēm Jūrmalā. Parasti vietējie pircēji mājokli Jūrmalā iegādājas kā otro mājokli (uz vasaras sezonu). Šiem pircējiem esošais piedāvājums Jūrmalā nav īsti piemērots - gandrīz visiem dzīvokļiem ir pārmērīgi lielas platības un terases, tādēļ dzīvokļu cena ir pārāk augsta un tie ir pieejami tikai turīgākajam iedzīvotājiem pircējiem. Bieži vien šo dzīvokļu tirdzniecība ieilgst līdz pat 2 līdz 3 gadiem.
Kopumā, situācija norāda uz to, ka jaunās būvniecības tirgus attīstās stabili un ir vērojams mērens ikmēneša cenu pieaugums 2,5%, lai gan visus tirgus dalībniekus satrauc nozares attīstība, kuru ietekmēs ar nekustamo īpašumu saistītie inflācijas apkarošanas pasākumi. Kopējais cenu pieaugums jaunajos projektos 2007.gada 3 mēnešos sastādīja 7,5%. Salīdzinājumam pieaugums otreizējā tirgū 1.ceturksnī bija 6%.
Cenu diapazons jauno projektu ēkās atsevišķiem dzīvokļiem sākas no 1500 EUR/kv.m. Tomēr šāda piedāvājuma kārotājam jārēķinās ar īpaši neērtiem plānojumiem un pārdodamajā platībā ieskaitītu lielu lodžiju. Attīstītāju vidējā cena vidējās klases projektos Rīgas mikrorajonos ir 2035 EUR/kv.m.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Kā jau Ober Haus februārī prognozēja, martā tirgus aktivitāte pieauga. Jāatzīmē, ka marta mēnesis raksturīgs ar piedāvājuma pieaugumu. Kopumā būtiskas cenu izmaiņas martā nebija novērojamas. Neliels cenu pieaugums bija vērojams dzīvokļiem centra perifērijā. Par dzīvokļiem Vecpilsētā vēl joprojām saglabājas zema interese. Pircēju vidū galvenokārt dominē vietējie iedzīvotāji. Pieprasītākie bija dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu, labu plānojumu, renovētās ēkās vai ēkās, kas ir labā stāvoklī, ar labu skatu pa logiem, remontētu kāpņu telpu un labiem kaimiņiem. Dārgus īpašumus pērkot arvien vairāk tiek pievērsta uzmanība tam, lai ēkā būtu diennakts apsardze, savukārt arvien mazāka uzmanība tiek pievērsta apsaimniekošanas maksai. Dzīvokļu vidējais pārdošanas ilgums ir 3 – 5 mēneši.
ZEMES TIRGUS
Zemes tirgus aktivitāte martā bija praktiski tāda pati kā janvārī un februārī. Arī būtiskas cenu izmaiņas nav novērotas. Pēdējā laikā pieaugušas privātās apbūves zemes pircēju prasības – pērkot zemi gan ciematos gan ārpus tiem, tiek prasīts, lai būtu labi piebraucamie ceļi, pievadīta elektrība un, vēlams, arī gāze, ūdensvads un kanalizācija.
Arī parcilējamo zemju pircējiem prasības ir pieaugušas – tiek pieprasīts, lai jau būtu izstrādāts detālplānojums, izstrādāti komunikāciju pievadīšanas projekti. Tāpat no banku puses attieksme pret ciematu attīstītājiem ir kļuvusi piesardzīgāka – jo agrīnāka projekta stadija, jo pašu attīstītāju dalība projektā lielāka – līdz 50% un vairāk. Lauksaimniecības zemes ciematu attīstībai netiek finansētas vispār.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Martā būvniecība joprojām saglabā izteiktu aktivitāti iekšdarbos. Ir plašs privātmāju piedāvājums Pierīgā, izteiktākie virzieni ir Mārupe, Piņķi, Ādaži un Ķekava. Piedāvājumā dominē ēkas ar kvadratūru virs 200 kv.m, ir iespējams iegādāties mājas dažādos apdares līmeņos – „balto”, „pelēko” vai pilno apdari, kā arī dažādiem konstruktīvajiem risinājumiem – gan mūra, gan koka. Cenu pieaugumu joprojām nodrošina celtniecības izmaksu pieaugums, kā arī salīdzinoši augstā pircēju aktivitāte.
Tirgū piedāvātā cenu amplitūda privātmājām (150 – 180 kv.m ar pabeigtu dzīvojamo māju un 1500 kv.m zemi) saglabājas februāra līmenī – no 255 000 līdz 285 000 EUR. Piedāvājumā pārsvarā figurē 1100 – 1500 EUR/kv.m par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Martā vislielākais pieprasījums nemainīgi saglabājas pēc tirdzniecības telpām Rīgas aktīvajā centrā, Vecrīgā. Tiek meklētas arī telpas lielu maģistrāļu tuvumā ar labām piebraukšanas iespējām. Pieprasītākās joprojām ir 50 līdz 100 kv.m lielas tirdzniecības platības. Galvenie nosacījumi – 1. stāvs, atsevišķa ieeja, lieli skatlogi, aktīva gājēju un autotransporta plūsma. Par Latviju aizvien lielāku interesi izrāda daudzi starptautiski zīmoli, kuri savos apmeklējumos vispirms iepazīstas ar Latvijas tirgu kopumā. Tikai pēc tam tiek pieņemti lēmumi par veikalu atvēršanu pilsētas aktīvajā centrā vai kādā no daudzajiem tirdzniecības centriem.
No lielākajiem notikumiem martā jāmin tirdzniecības centra „Sky & More” atvēršana Duntes ielā 19a. Jaunā centra platība ir 16 000m2. Galvenais enkurnomnieks ir lielveikals Sky. Centrs ir interesants ar to, ka tajā parādīsies Latvijā vēl nepārstāvēti zīmoli, piemēram, itāļu „Navigare”, Dženiferas Lopesas līnija „J.Lo” un citi. Jaunais tirdzniecības centrs atrodas stratēģiski izdevīgā vietā un šajā apkārtnē nav neviena cita tirdzniecības centra.
Labas telpas nomai pašlaik atrast ir salīdzinoši grūti, jo pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Liela klientu daļa vēlas iegādāties telpas savā īpašumā nevis nomāt. Telpu nomas maksas, salīdzinot ar februāri, nav palielinājušās. Pieprasītākajās vietās nomas maksas ir vidēji 50 EUR/kv.m, atsevišķos gadījumos sasniedzot pat 60 – 70 EUR/kv.m robežu.
BIROJU TELPAS
Galvenā tendence biroja telpu tirgū 2007.gada martā ir pieaugošs ar pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām biroju telpām. Pieaug pieprasījums pēc ofisu telpām, kuras atbilst Eiropas standartiem, ar labu piekļūšanu un ar brīvām autostāvvietām. Lielākais pieprasījums ir pēc B klases birojiem. Biežāk tiek pieprasītas telpas līdz 100 kv.m , bet piedāvājumā dominē telpas ar vidēji 250 - 500 kv.m platību.
Šobrīd tirgū vērojams mazāko biroju deficīts (30 -100 kv.m). Neskatoties pastāvīgo platību pieaugumu, jaunu un rekonstruētu biroju ēku piedāvājums gan pilsētas aktīvajā centrā, gan tā tuvumā atpaliek no pieprasījuma. No potenciālo nomnieku puses parādījusies interese par biroju telpām agrāk celtās ēkās, kur telpas nav tik kvalitatīvas kā jaunos biznesa centros. Tomēr attiecīgi zemākā nomas maksa dažkārt padara šādas telpas pievilcīgākas.
2007. gadā piedāvājumā nācis klāt „Duntes biroji biznesam”. Ulbrokas un Dzelzavas ielā, biroja ēka ar noliktavām un tirdzniecības platībām tiks pabeigta šā gada beigās. Attīstītāji sāk izrādīt interesi par biroju ēku celtniecību arī Rīgai tuvākajās pilsētās, piemēram, Jelgavā.
Salīdzinot ar iepriekšējo mēnesi biroju telpu nomas maksas nav mainījušās. B klases biroju īpatsvars tirgu joprojām ir vislielākais un tiek prognozēts, ka tuvākajā nākotnē nekas radikāli nemainīsies. Šādu biroju nomas maksas sastāda 13 – 17 EUR/kv.m mēnesī. Nomas maksas nedaudzajās Rīgā pieejamajās A klases biroju ēkās ir no 18 – 23 EUR/kv.m. C klases biroji praktiski tirgū vairs netiek piedāvāti vai arī tiek piedāvātas tik maz, ka nomas līgumi tiek noslēgti tieši vienojoties nomniekam ar iznomātāju. Papildus ēkas apsaimniekošanas izdevumi, kas jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai ir robežās no 1,50 EUR – 2 EUR par vienu kv.m.
Informācija iegūta http://www.ober-haus.lv
Pielikumi:
Kategorijas: Nekustamais īpašums
