Ja tiek celta komerciāla ēka, daudz problēmu var rasties būvuzņēmēja veikto darbu dēļ: tie var tikt novilcināti, var rasties dažādi celtniecības defekti... Tādos gadījumos iespējamo savstarpējo nesaprašanos ieteicams paredzēt iepriekš un apspriest jau noslēdzot līgumu.

Skaidrais norēķins

Noslēdzot celtniecības līgumus, viens no uzdevumiem ir vienoties par piemērotu norēķināšanās sistēmu par veiktajiem darbiem. Pēc jurista vārdiem, galvenā kļūda, ko pieļauj pasūtītāji, ir tā, ka līgumā tiek noteikts tikai beigu termiņš un tiek gaidīts rezultāts.

„Celtnieki var novilcināt celtniecību vai pieprasīt papildus izdevumus materiāliem. Pasūtītājam vajadzētu atcerēties, ka darbu tāmei vajadzētu būt galīgai un nemainīgai. Ja pēc būvuzņēmēja iniciatīvas rodas jauni darbi, būvuzņēmējam pašam vajadzētu segt visus papildus izdevumus," apgalvo jurists.

Pēc viņa domām, ja grib izvairīties no darbu novilcināšanas, vajag ļoti skaidri noteikt darbu veikšanas starptermiņus un pareizu norēķinu struktūru.

Ideāli, ja pasūtītājs sadala visu celtniecību etapos un pēc katra no tiem samaksā atbilstošu summu, daļu no izmaksājamās summas atstājot, kamēr celtne tiks pabeigta.

Juristi iesaka, ka vislabāk ir atlikto summas daļu samaksāt būvuzņēmējiem pēc tam, kad celtne ir pabeigta, bet otru daļu samaksāt, kad celtne likumos noteiktajā kārtībā tiks atzīta par likumīgu. Piemēram, higiēnas prasībām var neatbilst ventilācija. Tādā gadījumā esošā celtne tiktu atzīta par nepiemērotu lietošanai un reģistrācijai, t.i., pasūtītājs nevarētu pienācīgi disponēt savu īpašumu.

„Pēc ēkas celtniecības darbu pabeigšanas var atklāties dažādi defekti, bet ja visa summa ir samaksāta, būvuzņēmējs nav ieinteresēts tos labot. Tādējādi atliktā summa varētu būt kā stimuls tam, lai būvuzņēmējs novērstu radušos trūkumus," skaidro jurists.

Nepieciešama atļauja

Juristi iesaka: ja nav saņemta atļauja celtniecības veikšanai, celtniecības darbus labāk neuzsākt. Tiesa, šodien, kad mājas tek celtas viena pēc otras un ne vienmēr likumīgi, tas var šķist maznozīmīgi.

Ņemot vērā, kur un kādām vajadzībām tiek celta celtne, celtniecības atļauju izdod apriņķa priekšnieka administrācija vai pašvaldības administrācijas direktors.

Speciālisti akcentē, ka, uzsākot celtniecību, ne mazāk svarīgi ir noskaidrot teritorijas nozīmi. Ja grib celt ēku komercijas nolūkos, vajag ņemt vērā, vai tuvumā ir maģistrāles, ceļi, dzelzceļi, lai būtu laba satiksme, viegli pieejamas komunikācijas. To var uzzināt no teritoriju plānošanas dokumentiem.

Ideāli, ja zeme ir pieskaitītai tai grupai, kurā var veikt komerciālo celtniecību. Šajā kategorijā ietilpst rūpniecisko un noliktavu objektu teritorijas, komerciālas nozīmes objektu teritorijas un citi objekti.

Konkursa priekšrocības

Vislabāk būvuzņēmējus izvēlēties no plaša piedāvājuma. Ja ir liels būvuzņēmēju piedāvājums, pasūtītājam ir mērķtiecīgi izsludināt konkursu, kurā izvēlētos celtniecības sabiedrība.

„Labāk izlietot vairāk naudas organizējot konkursu, nekā iegūt sliktu būvuzņēmēju. Pasūtītājs šajā gadījumā ir situācijas saimnieks un skaidri diktē noteikumus. Bez tam, ja ir liels būvuzņēmēju piedāvājums, rodas iespējamība, ka pēdējie var samazināt cenas," apgalvo jurists.

Pēc jurista vārdiem, noslēdzot līgumu ar celtniekiem, īpaši svarīgi ir detalizēt darbu plānus, termiņus, iesniegt celtnes projektu, darba rasējumus, tāmes.

„Veicamos darbus nevar raksturot divos teikumos. Bez tam, var pieprasīt no būvuzņēmēja, lai tas uz sava rēķina apdrošinātu celtni, tādējādi var izsargāties no iespējamiem zaudējumiem," apgalvo jurists.

Uzraudzība nekaitēs

Lai celtnieki nekrāptos darba vietā, ieteicams nolīgt speciālistu, kas uzraudzīs darbu gaitu. Skaidrs, ka nolīgt labāk tādu cilvēku, kurš ir speciālists šajā jomā. Piemēram, kvalificētu tehnisko inženieri. Viņš pastāvīgi informēs pasūtītāju par veicamajiem darbiem un to kvalitāti.

Lai nodrošinātu pasūtītāja interešu ievērošanu, mērķtiecīgi ir noslēgt trīspusējo līgumu starp pasūtītāju, būvuzņēmēju un tehnisko uzraugu (inženieri). Šajā līgumā pasūtītājs inženierim piešķir pilnvaras lemt par darba kvalitāti, termiņu izmaiņām, maksājumu atlikšanu vai apstādināšanu.

Pušu savstarpējo sadarbību veicot celtniecības darbus atvieglot palīdz FIDIC (Starptautiskā inženieru konsultantu federācija) izdotie celtniecības līguma noteikumi. FIDIC celtniecības līguma noteikumiem ir tikai rekomendējošs raksturs, taču tos var ietvert līgumā, un tad abām pusēm ir jāvadās no tiem.

FIDIC celtniecības līguma noteikumi ir īpaši nozīmīgi, ja rodas dažādi strīdi starp pasūtītāju un būvuzņēmēju. Šajos noteikumos paredzēts, ka tehniskais inženieris var būt kā starpnieks, kas var palīdzēt atrisināt strīdu.

Bez tam, FIDIC celtniecības līguma noteikumi nosaka, ka inženieris pasūtītāja vārdā var mainīt līguma noteikumus. Paredzēti arī citi līdzīgi gadījumi.

Ja tiek noslēgts divpusējs līgums starp pasūtītāju un būvuzņēmēju, tad ieteicams noslēgt atsevišķu līgumu starp pasūtītāju un tehnisko ekspertu (inženieri). Tādā gadījumā celtniecības darbu izpildes līgumā ir jābūt paredzētiem noteikumiem par inženiera piedalīšanos ēkas celtniecībā.

Tāme - priekšrocība bankai

Skaidrs, ka uzsākot celtniecību, viens no pirmajiem uzdevumiem ir lūgums bankai par projekta finansēšanu. Bankas nereti vēlas, lai pasūtītāja daļa projektā būtu ne mazāka par 30% no visas celtniecības summas. Visbiežāk šo daļu veido zemes gabala iegāde, un tas tiek uzskatīts par pasūtītāja piedalīšanos projektā. Bankas finansē lielāko celtniecības projekta daļu, ja tas ir sagatavots kvalificēti un detalizēti, t.i., ir skaidri redzami projekta īstenošanas termiņi, neatkarīga tehniskā eksperta novērtētā tāme.

„Banka visbiežāk uzticas neatkarīgā tehniskā eksperta slēdzieniem, jo gadās, ka pasūtītājs uztic noteikt tāmi būvuzņēmējam, kas var aprēķināt "kosmisku" summu. Skaidrs, ka dažreiz pasūtītājam ir izdevīgi, lai banka finansētu lielāku summu, taču tam nepieciešami atbilstoši noteikumi. Iespējams, ka banka finansētu arī visu summu simtprocentīgi. Šajā gadījumā vajadzētu būt kārtīgi sagatavotai tāmei, nolīgtam tirgū labi pazīstamam būvuzņēmējam un norunātam, ka celtniecības darbi tiks finansēti pa etapiem, katru mēnesi," kārtību skaidro AS "Hansabankas" pārstāve presei.

Ēkas nozīme

Nākamie ēkas īpašnieki jaunceļamajā mājā ne vienmēr dzīvos paši. Bez tam, pasūtītāji ceļ ēkas ne tikai savas uzņēmējdarbības vajadzībām, bet arī izmantojot to kā investīcijas: telpas var tikt izmantotas vai pārdotas. Ja telpas plāno izīrēt, tad juristi iesaka bankai sniegt preliminārus nākamās celtnes telpu nomas līgumus. Tādā veidā pasūtītājam ir lielāka garantija, ka banka dos kredītu.

Ja pasūtītājs plāno nākamās telpas pārdot, banka par to arī ir jāinformē. Tādos gadījumos tiek nolīgts neatkarīgs īpašuma vērtētājs, kurš, zinādams līdzīgu objektu pārdošanas tirgus cenas, novērtē celtnes vērtību.

„Piemēram, plānotā pārdošanas cena tāmi pārsniedz par 30 procentiem. Redzot šo eksperta novērtējumu, bankas labprāt finansē projektu. Skaidrs, ka vēl aizvien gadās, ka pasūtītājs uzceļ celtni pirms ir reāli novērtējis, no kādiem ienākumiem viņš segs kredītu. Īpaši bieži tādi gadījumi bija pirms pieciem - septiņiem gadiem. Tādā gadījumā pasūtītājs paliek bankai parādā, tādēļ ēka var tikt pārdota izsolē," pasūtītāju kļūdas nosauc jurists.

Ilgtermiņa noma

Bankas labprāt finansē arī tās mājas, kuras ceļ uz nomātas zemes. Tiesa, tai ir jābūt ilgtermiņa nomai. Piemēram, 99 gadiem. Skaidrs, ka arī pašam pasūtītājam ir jāizlemj, vai viņam ir izdevīgi maksāt ilgtermiņa nomu, vai iegādāties savā īpašumā zemes gabalu. Ja zeme ir valsts, pasūtītājs var bankai ieķīlāt nomas tiesības, kas ir vērtīgas pašas par sevi.

Valsts zemes nomas nodokli regulē Valdība un pakāpeniski cenas var celt .

ACA.LV