Starptautiskais nekustamā īpašuma konsultāciju uzņēmums Re & Solution ir sagatavojis pirmā pusgada apskatu par aktuālajām tendencēm komerciālā nekustamā īpašuma tirgū Latvijā, sniedzot savu vērtējumu un ieteikumus par tirdzniecības platību tirgus un biroju tirgus iespējām.

Tā kā aprīlī inflācija sasniedza gandrīz 9% atzīmi, gan sabiedrība, gan arī biznesa aprindas un valdība ir paudusi bažas attiecībā par ekonomikas pārkaršanu un ekonomiskās izaugsmes ilgtspējīgumu. Termins „ekonomikas pārkaršana” tiek bieži lietots gan žurnālistu, gan arī uzņēmēju un augstāko valsts ierēdņu vidū. Latvijas valdība šajā sakarā pieņēma pretinflācijas plānu, kura galvenais mērķis ir ierobežot spekulācijas ar nekustamajiem īpašumiem, tostarp paaugstinot reģistrācijas nodevu un izdarot grozījumus nodokļos. Standard and Poor's paziņojumi attiecībā uz neveselīgo cenu dinamiku ir radījuši nopietnas bažas investoru vidū un piespieduši dažus investorus pamest Latvijas tirgu. Svarīgākie nekustamā īpašuma segmenti – mājokļu, biroju un loģistikas – Latvijā ir savstarpēji cieši saistīti, galvenokārt tāpēc, ka attīstības un būvniecības uzņēmumu jaudas ir stipri ierobežotas. Mājokļu tirgum kļūstot arvien vairāk piesātinātam, uzņēmumi pāriet uz biroju segmentu, kurš nodrošina vairākas būtiskas priekšrocības:

mazāk piesātināts tirgus;

augstāka peļņa;

zemāks riska profils, ņemot vērā pašreizējo tirgus attīstību;

iespēja iziet no projekta tūlīt pēc tā pabeigšanas;

iespēja iziet no projekta pirms tā pabeigšanas sakarā ar lielo konkurenci starp
investoriem – projektus bieži vien var pārdot, kad 50 –70% no tiem ir iepriekšēji iznomāti;

visbeidzot, biroju ēku būvniecībā var pilnībā izmantot mājokļu attīstībā un būvniecībā iegūto pieredzi, tā ka pārorientēšanās izmaksas ir minimālas.

Visu šo augstāk minēto faktoru dēļ liela uzmanība tiek pievērsta dažāda lieluma biroju ēku attīstībai, sākot no maziem birojiem ar platību zem 2,000 m² līdz pat 30 – 40,000 m² lieliem biroju blokiem. Lielu biroju projektu vidū arvien lielāku popularitāti iegūst daudzfunkcionāli projekti, ko izraisa vairāki faktori. Pirmām kārtām, vislabākie zemes gabali Rīgā pēc zonējuma ir iedalīti „jauktās izmantošanas” grupā, un tāpēc projektiem ir jābūt jauktas izmantošanas projektiem. Otrkārt, jaukta izmantošana nodrošina dabisku risku diversifikāciju, it īpaši lielos projektos – lai gan visi nekustamā tirgus segmenti ir cieši saistīti, riska un ieguvuma savstarpējās attiecības var stipri vien atšķirties. Un, visbeidzot, unikāla sinerģētiska mājokļu, biroju, viesnīcu un mazumtirdzniecības telpu centra radīšana ir viens no galvenajiem faktoriem, kas nodrošina ilgtermiņa veiksmi projektam, un tas ir būtisks moments tirgū, kurā konkurence saasinās arvien vairāk. Diemžēl, neraugoties uz ažiotāžu biroju jomā, lielākā daļa no plānotajiem projektiem vēl nav nodota ekspluatācijā. Pagaidām 2007.gadā pabeigti ir tikai trīs projekti: divi biroju un noliktavu telpu kompleksi ārpus pilsētas centra un viens augstas kvalitātes projekts Skanstes/Duntes ielā, kurš ir nodots ekspluatācijā, taču nav iznomāts tā iemesla dēļ, ka tas tiek piedāvāts ar nepilnu („balto”) apdari. Projekti, kurus ir paredzēts pabeigt līdz gada beigām, jau lielā mērā ir aizņemti (Rietumu bankas un Krājbankas galvenās mītnes, RBS Skals galvenā mītne un citi projekti), tā ka mēs neprognozējam, ka šajā gadā varētu tikt likvidēta starpība starp pieprasījumu un piedāvājumu.

Piedāvājums
Vairums lielo projektu, kuru pabeigšana ir paredzēta 2007.gadā, pirmajos sešos mēnešos nebija pabeigti. Ir pabeigti šādi trīs ievērojami projekti:

PBLC biznesa centrs (9 270 m² biroju telpas + 9 000 m² noliktavu telpas) – ārpus pilsētas centra, Daugavas labajā krastā.

NTP biznesa centrs (6 400 m² biroju telpas + noliktavu telpas) - ārpus pilsētas centra, Daugavas kreisajā krastā.

Duntes Nami (10 847 m² biroju telpas neto) ir nodots ekspluatāciju ar nepilnu apdari, un tāpēc uz doto brīdi stāv tukšs.

Pieprasījums
Pieprasījums turpina pārsniegt piedāvājumu visiem biroju veidiem, lielumiem un atrašanās vietai.

Nomas maksa
Nomas bāzes maksas lielums turpina pieaugt ar katru jaunu darījumu, taču zemais darījumu skaits kalpo kā ierobežojošs faktors. Pašreiz pieejamajām telpām nomas maksa sasniedz 20-22 EUR/m² par A klases birojiem un 14-18 EUR/m² B un B+ klases birojiem.

Brīvās platības
A klases biroju ēkās brīvo platību līmenis pašlaik ir 0/%, savukārt B/B+ klases ēkās brīvās platības ir aptuveni 5%.

Investīcijas
Prognozētā ienesīguma likme (prime yield) sasniedz 6,5% - 7%. Lielākie darījumi pirmajā pusgadā bija šādi:

SEB īpašumu pārdošana un daļēja atpakaļnoma Baltijas valstīs: 63 īpašumi tika pārdoti firmai Homburg Invest Inc. par kopējo summu 197 000 000 EUR pie novērtētās peļņas 7%.

Jeruzalemes Nami (7 500 m²) pārdoti AVEC Baltic Property Fund.

Tirdzniecības centrs Domina, ieskaitot tā 4 000 m² lielo biroju spārnu, tika pārdots firmai KanAm Grundinvest Fund.

Informāciju sagatavoja Re & Solution